2016年中国房地产市场发展趋势分析：下半年将迎来调整期

　　尽管自去年至今以来，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，但是，上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性因素的影响，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，房价出现下跌。

　　一：美元进入加息通道对中国楼市是“利空”

　　从全球市场来看，整个6月份“黑天鹅”聚集：6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、上午10点半日本央行议息决议、晚17点英国央行利率决议、6月17日欧央行行长德拉吉讲话、6月21日美联储主席耶伦参议院听证会、以及6月23日英国退欧公投（以上均为北京时间）。尽管上述“黑天鹅”只有英国“脱欧”成为现实，但是，未来仍然有“黑天鹅”影响中国经济甚至中国房地产市场。

　　比如美国加息。从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但是笔者仍认为三季度加息可能性较大，比如9月加息一次，加息25点，今年年底明年上半年再加息25点。这样，美元进入加息通道。

　?同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前（截至2014年3月底，我国外汇储备余额为3.95万亿美元，居世界第一），中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2016年5月，已经降低至3.19万亿美元。当美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。

　　2016年中国房地产市场发展趋势分析：下半年将迎来调整期

　　二：“权威人士”表态之后，中国货币政策开始转向

　　近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比。“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。

　?从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行（601166，股吧）已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。这些都将成为下半年以来楼市的“黑天鹅”。

　　此外，据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

　?这说明，对于住宅市场来讲，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期;对于商用房来讲，通过提高首付比例和业务范围的收缩控制银行信贷资产的风险。总体来看，此时货币政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”，目的虽然是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险，但是，这却构成了下半年以来楼市不确定性的“黑天鹅”。

　　三：核心一二线城市调整预期背后的金融风险

　?同策咨询研究部数据显示，2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额（12023亿）占到全国（72753亿）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%;2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计成交金额为5320.4亿元，同比大幅上升45.07%，成交金额占到全国的16.73%。

　?同样，对于重点二线城市而言，比如比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉（楼盘）、厦门，2015年这6个二线城市商品住宅成交金额占到全国的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%;2016年1-5月累计成交金额为4802.49亿元，同比大幅上升104.00%，成交金额占到全国的15.10%。

　?对于上述核心一二线城市楼市来讲，一方面楼市基本面无大碍，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“日光盘”频现，楼市成交呈现火爆态势;另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单，市场需求在不断透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。

　　为什么说楼市的金融风险也在此基础上不断累加？且看老张的分析。

　　以上海楼市为例，央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元;12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。

　?此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

　　“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款。

　?从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

　　我们再看其他城市，北京、深圳已经收紧了楼市调控政策，合肥也将从7月1日起提高首付比例，预计南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。由此可见，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。

　　从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征，其背后意在当下半年楼市进入调整期之后，防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

　　四：三季度成核心一二线城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期

　?那么，上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆，三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲：

　　首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。

　?其次，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策（比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。）已经准备充分，只不过等待时机发布而已。

　?从预期的发布时机来看，笔者认为主要考虑几个因素：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严;从政府出台政策的时机来看，上半年（土地市场与交易市场）成交量快速释放之后，比如苏州、南京等，下半年已经无太多指标上的压力，三季度成为政策收紧的“窗口期”。三是，合肥已经出台楼市调控政策，7月1日开始正式执行，预计南京、苏州等核心二线城市也会在三季度迅速跟进。上述种种迹象表明，三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”。

　?第三、从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前六个月表现出繁荣景象，“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

　?换一句话来讲，2015年“330新政”以来，大中城市（一线城市、上述热点二三线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　?从市场发展趋势来看，笔者认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。