2016年产业地产市场现状分析

　　20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区—蛇口工业园创立，工业地产随之兴起。发展至今产业地产市场已是一片繁荣。据不完全统计：2016年以来，产业地产领域至少迎来了23家地产企业进入，其中不乏地产央企和巨头。那么繁荣的背后是否也是如此呢？以下是宇博智业小编整理的2016年产业地产市场现状分析。

　　产业地产一片繁

　　随着房地产行业发展的愈加细分，以及国家政策对于住宅领域的屡次调控，绿地、保利、万科、富力、碧桂园、招商等一线房企纷纷加入产业地产战团。地方政府与房企的投资热情下，产业园区数量呈飙升之态。来自中国开发区协会的数据显示，截至目前，国家级经济技术开发区共有220家，国家级高新技术产业开发区数量达146家。

　　事实上，从2014年底中央提出“大众创业、万众创新”以来，作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。同时，随着楼市上涨以及政府调控，引发了土地价格不断飞升，房地产行业也进入新一轮洗牌，不仅中小房企纷纷酝酿转型，甚至不少“大牌”房企也开始转型之路。

　　从住宅地产到商业地产，再到产业地产，房地产市场的转型更像是一场“游击战”。随着产业地产市场化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体则越来越多元化。

　　在这种情况下，“产业园区”开始成为很多房企关注的重点，各大房企家纷纷进驻，让产业地产行业变得空前繁荣起来。

　　这其中不乏千亿房企俱乐部中的成员。

　　万科曾明确表示，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展产业地产等业务。

　　早在2012年，万科就曾在郑州接手美铭全球高新智慧产业园的开发。2014年，东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇石厦村，总投资6.5亿元。同年，万科联手老牌产业地产运营商天安数码城集团在上海拿下一块占地面积16万平方米的产业用地。

　　无独有偶，另一家千亿房企 保利地产 也在今年7月中旬挥师产业地产，其首个项目南沙保利电商港总建筑面积约75万平方米，并于2016年7月13日正式启动全球招商。

　　据保利地产副总经理余英介绍，南沙项目定位为跨境产业园区，将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业。

　　繁荣背后 盈利难

　　但繁荣产业地产背后，运营商们仍有需要直面盈利的难题。

　　余英曾强调，保利的产业地产项目不通过产业地产圈地搞住宅和商业开发，而是潜心产业园运营。

　　圈地另作他用，正是当下产业地产存在的乱象。由于产业土地价格较低，不少开发商采用以产业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。

　　以北京为例。记者查阅数据显示，2015年上半年，北京住宅用地平均楼面地价达到15072.29元/平方米，工业用地平均楼面地价为1425.99元/平方米，处于“价格洼地”。这为一些开发商提供了套利空间。

　　中国不动产研究中心专项课题组的调研显示，产业园园区开发重房产、轻产业现象不可忽视。“部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’。”而以产业地产为名的投机现象出现，可能成为产业地产发展的最大隐忧。

　　房企进军产业地产领域的另一个考验则是，无论是前期投资建设还是后期管理运营，产业地产都是以资本链条为主轴进行操作，要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。不过，产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的产业，且开发和运营期均比较长，这让部分产业地产商承担着高负债运营的风险。

　　有业内分析人士认为，产业地产的重点不在于批发土地，而在于后期运营，并最终达到资产证券化。

　　在这种情况下，普洛斯成为了多数房企在发展产业地产的过程中学习的对象。美国起家，新加坡上市，普洛斯是拥有1/3中国血统的物流仓储提供运营商。

　　所谓“普洛斯模式”，即在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环。

　　据时代周报记者了解， 平安银行将为碧桂园科技小镇企业提供包括股权融资、互联网金融、资产管理等服务。而广州保利电商港方面也透露，公司将在项目运作的同时为金融化做准备，达到一定条件就可进行相关操作。据悉，保利集团目前旗下已有信保基金、保利资本两家资金运作平台。

　　不过，普洛斯模式是否真正适用于中国？产业地产与基金能否发挥协同作用？一切仍未有确切答案。