2016年第四季度房地产市场形势预测及房价走势分析

　　我国房地产市场供给端的问题比较突出，体现在一、二线城市与三、四线城市形成了分化，同时部分一、二线城市房价上涨过快。当前房地产市场现状及2016年第四季度房地产市场形势预测及房价走势分析内容如下。

　　多地房价9月再创新高。进入10月，受政策密集落地影响，热点城市房价涨幅明显回落。促使市场快速降温的是，国庆假期多地楼市收紧政策集中落地。自9月30日北京出台首个楼市收紧新政后，短短10天便有21个城市出台多达26个收紧政策。

　　在楼市未来预期不明朗的情况下，购房者出现观望态势，商品住宅成交量将普遍进入低迷周期，成交价格快速上涨的趋势也可能在年底前终结。

　　四季度的房地产市场形势预测

　　针对四季度的房地产市场形势，张大伟告诉《经济参考报》记者，以北京市场为例，网签数据预计到11月才能全面反映出政策结果。“预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整”。

　　他进一步解释，北京调控政策主要针对中高端市场，并采取了力度较大的约束政策，这将导致很多豪宅项目的入市难度进一步增加。特别是一些高价地项目，未来取得预售证的难度将大幅上涨，最终有可能促使市场进入降温期。

　　“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期预计抱以观望心态的购房者还将持续增加，春节前后北京新房市场的购买意向也将降至阶段性冰点。”任启鑫说，四季度的元旦和春节长假期间，也是传统上的销售淡季，大量项目将封盘过冬。在此期间，供应量的不足也将使得成交价格继续企稳。预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后，届时随着新一批自住房等政策房产品的入市，以及后续限定房价的项目陆续供应，预计住宅的市场供应将会逐步复苏。与此同时，楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。

　　就全国范围的市场来说，郭毅认为，此轮收紧调控的主要目的是“去投资化”，因此各个城市根据自身的实际情况，分别出台了程度不同的限购政策。严格的限购政策，有利于抑制房地产投机行为，为部分城市当中的楼市过热现象降温，使得房地产市场回归理性。

　　“另外，此轮房价的快速上涨很大程度上属于‘货币现象’，而首付比例的提高则着眼于‘去杠杆化’。”郭毅指出，从市场表现来看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置，需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

　　“临近年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期增长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将进入低迷周期。”郭毅认为，受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。

　　预判 房价快速上涨趋势年内或终结

　　值得注意的是，对于大多数城市而言，去库存压力依然较大。刘建伟表示，9月，70个大中城市中，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。从环比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个；此外，仍有6个城市新建商品住宅价格呈现环比下降。

　　从同比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个；其余城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有6个，涨幅在10%以内的城市有42个。

　　有关人士透露，此轮调控的目标，对于库存高的地区，依然加快去库存，但对于房价上涨过快的地区，则大致为房价涨幅逐步回落，努力回归到合理区间。

　　张大伟认为，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始明显有所区分，“托底盖帽”出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。“未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，将会升级到一城一策、一城多策。”他说。

　　张大伟表示，将有越来越多的人陷入观望状态。整体来看，市场将告别明显上涨，四季度前期过热市场将出现明显降温，部分区域将出现价格下调。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从市场表现来看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置。时至年末，各商业银行普遍面临信贷额度不足，放贷周期增长。因此到年底之前，大部分城市商品住宅成交量将普遍进入低迷周期。受成交量的影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将终结。

　　不过郭毅也指出，从长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。