2016年我国房地产行业政策分析

2016年房地产行业上市公司发债规模已将近万亿元。发债规模较大也给房企提供充裕的资金，开发商一二线城市高调拿地，离不开债市的资金支撑。不过，近期债市传来收紧风声，有消息称，监管部门会在下半年收紧房企发债规模。以下是2016年我国房地产行业政策分析：

房企下调发债规模

2015年下半年以来，海外融资难度增加，国内融资环境改善，导致不少房企将融资重心重新放回国内市场。去年至今，房企境内融资规模大幅度增长。数据显示，2015-2016年上半年，50家房企的公司债发行规模为4606.95亿元。尤其是从2015年下半年开始，50家房企的公司债融资总量逐月增加，2016年一季度达到了融资的最高点1181.5亿元，二季度则略有下降，但依旧维持在高位。

值得注意的是，近段时间以来，部分房企开始下调发债规模。

9月20日，天地源股份有限公司发布2016年度非公开发行A股股票预案（修订稿），将募集资金总额由25亿元下调至17.5亿元。今年的5月6日，经天地源董事会审议通过了2016年非公开发行A股股票预案，确定该次定增A股股票数量不超499001996股，发行价格不低于5.01元/股，募集资金总额不超过25亿元。

此前，8月23日华发股份公告称，公司非公开发行的公司债券本金总额从原来的不超过50亿元（含50亿元）调减至不超过20亿元（含20亿元）。

融资政策或将收紧

有业内人士分析称，天地源、华发股份等房企下调发债规模，是在监管政策趋紧的情况下不得已的选择。

日前，有消息称，9月8日中证协在京举办《证券经营机构公司债业务高级管理人员》培训会。会上监管部门人士强调，未来将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例，将关注房地产企业三四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露、募集资金用途和规模合理性核查。据了解，一些券商机构已停止三四线城市房地产发债项目，评级较低的房企发债也将暂缓。

9月初，也有消息称，银行间交易商协会公布相关规定，主承销商必须对募集资金进行专户监管，募集资金用途需符合相关政策规定，不能用于购置土地。在业内人士看来，该规定也是在收紧房企的发债政策。

此前，证监会在7月末举行的保荐机构专题培训会议上也指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

业内相关人士表示，监管部门过多地关注房企发债问题，意味着房企发债政策趋紧或在所难免。

房企发债将受冲击

“在发债政策收紧的情况下，未来房企发行私募债将受到极大冲击。”严跃进在接受北京商报记者采访时表示，A股上市房企公司债的融资成本略有上升。对房企来说，最宽松的融资窗口期或已过去，后续融资压力将上升。

有业内人士分析称，今年以来房企在一二线城市疯狂拿地，背后的资金支撑则是房企融资规模扩大后带来的充裕现金。一旦房企融资规模受到限制，土地市场也会缓解土地市场热度。中原地产数据显示，截至8月底，今年全国已出现单宗土地超过10亿元的地块325宗，其中溢价率超过100%的“地王”达到161 宗，50个大中城市卖地1.5万亿元。

行业专家指出，某些房企规模很大，但负债率和现金流存在某些问题，因此应对房企发债进行明确和严格的细化。某些房企的债券募集说明书提到，债券持有人可以在某些时间点要求房企赎回债券。在市场下行时，企业的现金流本身就会出现短缺情况，此时如果投资者要求赎回债券，则企业的现金流将遭遇很大压力。