房地产上半年量价齐升 快速去库存背后毛利率下滑

　　随着9月的到来，两市的半年报披露也告一段落，上半年以来，国内房地产市场的火热行情也使得很多房地产上市公司营业收入暴涨，不过，在营业收入暴涨的背后也出现分化。

　　21世纪经济报道记者发现，按照同花顺(67.700, -0.02, -0.03%)ifind以新证监会行业划分类的房地产行业统计数据显示，132个A股上市房地产企业2016年上半年实现营业收入5676.42亿元，2015年半年报数据则为4100.47亿元，同比增长38.43%；净利润为564.32亿元，2015年半年报数据则为466.66亿元，同比增长20.92%。

　　其中，除去匹凸匹(12.130, -0.05, -0.41%)（600696.SH）以外，营业收入增长最快的是三湘股份(10.050, 0.19, 1.93%)（000863.SZ），上半年实现营业收入39.96亿元，同比增1736.59%；净利润4.61亿元，同比增421.51%。这也得益于其两个上海项目的交房结转。而另外一方面，嘉凯城(10.390, 0.01, 0.10%)（000918.SZ）则以半年报亏损9.52亿元位居A股半年报最多亏损企业第八名。

　　不过，一位重庆某地产业内人士对21世纪经济报道记者表示：“重点还是位置好，现在上海真是寸土寸金，如果早先在一线城市有土地储备，现在可谓高枕无忧，而其他多数的小房地产商都要赶紧转型了。不然就没地可开发了。”

　　上半年量价齐升

　　国家统计局数据显示，2016年上半年， 全国房地产开发投资4.66万亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%）；商品房销售面积6.43亿平方米，同比增长27.9%，商品房销售额4.87万亿元，大增42.1%。

　　同时，中国指数研究院的统计数据显示，百城价格指数从2016年1月的11026已经涨至2016年8月的12270。区间升幅几乎已经是近三年之最。而在房地产市场中，传统的招保万金在营收总量上仍然处于领先地位。

　　招商蛇口(15.700, -0.26, -1.63%)（001979.SZ）2016年半年报营业收入212亿元，同比增长11.2%，净利润44.09亿元，同比增长则为41.8%；万科A(23.880, 0.44, 1.88%)（000002.SZ）2016年半年报营业收入747.95亿元，同比增长48.79%，净利润70.9亿元，同比增长则仅为4.49%；保利地产(9.430, 0.03, 0.32%)（600048.SH）2016年半年报营业收入551亿元，同比增长30.2%，净利润69.8亿元，同比增长则仅为18.36%；金地集团(11.700, 0.17, 1.47%)（600383.SH）2016年半年报营业收入140亿元，同比增长73%，净利润12.89亿元，同比增长则为102%。

　　同时，伴随着招商蛇口的合并、绿地控股（600606.SH）的A股上市、中国恒大（3333.HK）的意图回归A股，A股市场上的房地产企业也更具有了代表性。绿地控股（600606.SH）2016年半年报营业收入1080亿元，同比增长为25.62%，其净利润为47.83亿元，同比增长21.54%。

　　2016年上半年，恒大实现收入874.98亿元，同比上涨12.6%；毛利247.7亿元，同比上涨12.2%；公司股东应占溢利20.17亿元，同比下跌78.6%；核心业务利润率降至个位数8.9%，较去年同期下跌4.2个百分点。

　　长江证券(10.960, 0.03, 0.27%)分析师蒲东君对此表示：“上半年较高的销量增速带动库存实现了一定的好转，从二季度起库存绝对量由增入减，至6月底，全国商品房待售面积从7.39亿平降至7.13亿平，去库效果明显，但仍处高位。分城市看，市场热度较高的部分区域去化周期已降至10个月以下，例如二线四小龙中的苏州、南京、合肥；一线城市去化周期在11-14 个月左右；三四线城市库存高企，普遍达30个月以上。”

　　毛利率下滑

　　量价齐升的情况下，但是很多房地产企业的利润率却出现了下滑。万科A在实现营业收入同比增长48.79%的情形下净利润的增长仅为4.49%；而中国恒大则是在收入同比增长12.6%的情形下股东应占溢利更是下滑高达78.6%；金融街(11.620, -0.08, -0.68%)（000402.SZ）同样也出现了营业收入同比增长25%，净利润却下滑15%的情形；信达地产(5.400, -0.02, -0.37%)（600657.SH）营业收入同比增长41.8%，净利润下滑52.8%。

　　统计数据显示，2016年上半年还有35家企业营业收入为负增长，净利润下滑的更是多达49家。

　　蒲东君对此表示：“房地产行业整体毛利率不断下滑的主要原因在于地价占房价比例越来越高，部分地区甚至出现‘面粉价格贵过面包’现象，另一方面由于房企越来越多采用合作拿地开发的模式，少数股东损益占比逐渐提升，导致净利润率增速低于毛利率增速。”

　　而那些受益于一线、核心二线城市销售火爆的房企，则获得更大的行业优势，行业分化现象更加突出。统计数据显示，2016年1月-6月中国房企销售金额TOP100达22891亿元，较去年同期13806亿元同比增加65.8%；销售面积18818万平方米，较去年同期13275万平方米同比增加41.8%。

　　对于下半年已经做大的房企是否会继续高歌猛进，民生信托易卓持有保留看法，他对21世纪经济报道记者表示：“房地产板块就是一次脉冲，后续肯定下滑，但房企是确确实实都拿到了钱，完成了从居民存款到企业M1（降息周期M2变为M1）的过户。现在居民存款后继无力，结构性房价的疯狂也会戛然而止的。企业账上的M1无处可去，除了给理财规模暴增以外，大类资产配置中权益板块的相对价值会更加凸显。”