2016年7月份房地产市场分析：二线城市涨幅凶猛

　　国家统计局18日发布数据显示，今年7月，全国70大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨的城市比上月有所减少，环比下降的城市数量增多。总体而言，70城市房价继续向高点攀升，但平均涨幅连续三个月出现收窄。其中，二线城市涨幅明显，并全面占领涨幅榜。

　　此前的一天，上海市静安区的一宗住宅用地以110.1亿元的价格拍出，可售楼面价超过14万元/平方米，打破了中国土地单价纪录。

　　在资产荒的大背景下，房地产市场的“吸金”能力愈加强大。分析人士指出，尽管房地产市场已进入下行周期，但若经济形势难有明显改观，这种“吸金”功能将会极大对冲房价增速下滑的压力。且由于录得较好的销售业绩，房企亦缺乏降价的动力。

　　二线城市凶猛

　　统计局的数据显示，全国70个大中城市中，7月新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，比上月减少4个；持平的城市有3个，比上月减少2个；下降的城市有16个，比上月增加6个。

　　总体来看，70城市房价的平均环比涨幅正在缩小。根据中原地产的统计，7月全国70大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.72%，已连续三个月出现收窄。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此的解读为，“收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市，其余城市环比变化不大。”

　　但同比来看，由于去年同期基数较低的缘故，70城市新建商品住宅价格上涨6.35%，涨幅继续扩大。

　　这种变化趋势，与近期市场交易的降温密不可分。数据显示，今年前7月，全国商品房销售面积同比增长26.4%，销售金额同比增长39.8%。两者的增速同样连续3个月回落，并创今年以来的新低。

　　分城市看，在上海、深圳等楼市明显降温后，二线城市已全面占领房价“涨幅榜”。7月新建商品住宅价格环比涨幅前十的城市中，仅有深圳一个一线城市，且 深圳以2.0%的涨幅位居末位。涨幅最高的厦门，达到4.6%，天津、石家庄、武汉、无锡等城市的房价涨幅均已全面超过一线城市。

　　即使占据交易主体的二手房价格，涨幅榜前五名也分别被合肥、南京、厦门、杭州、武汉所占据，合肥涨幅达到最高的3.2%。上海、深圳、北京则分列第八到第十位。

　　事实上，从今年4月开始，厦门、合肥、南京就牢牢占据新房价格涨幅榜的前三位，只是位置不断变换。再加上未被纳入官方统计的苏州，被业界称为房价上涨“四小龙”。

　　一线城市不再“领涨”，原因主要在于政策层面。今年3月，上海、深圳出台“加强版限购令”，并降低信贷杠杆，北京也表态打击楼市“加杠杆”的行为，此举导致一线楼市迅速降温，并使得楼市资金向热点二线城市转移。

　　相比之下，虽然南京、苏州等二线城市也在年初出台调控政策，但力度明显不足，加之库存告急、地王频出，这些城市的房价也进入暴涨模式。今年7月底和8月初，厦门、南京、苏州又出台一轮调控政策，但业界认为，其对房价的遏制作用，仍需要一段时间才能显现。

　　资本向其他二线城市外溢

　　尽管业界普遍认为，房地产市场已经进入到下行周期，未来市场交易量下滑也将不可避免，但在“资产荒”的特殊背景下，这种逻辑正在受到挑战。

　　房地产市场调查报告显示，今年1-7月，全国固定资产投资增速为8.1%，民间固定资产投资增长2.1%，两者均创多年来新低，差距也拉大到6个百分点。这也说明，实体经济不振的局面正在影响投资信心，尤其是社会资本的信心。

　　同期，低利率的货币环境，则促使各路资金寻找出路，并流向相对稳健的房地产领域。根据央行发布的金融数据，7月新增人民币贷款4636亿元。从贷款类别看，住户部门中长期贷款增加4773亿元。也即，新增贷款几乎全部流入房地产领域。

　　央行有关负责人指出，在经济结构深度调整、经济面临下行压力，特别是“去产能”、“去杠杆”背景下，企业总体信贷需求没有住户部门那么旺盛。这也被认为是房地产市场“吸金”的原因所在。

　　按照多数业内人士的观点，这种“吸金”功能，将在很大程度上提高房地产的资产价格，并对冲房价增速下滑的压力。根据中原地产的数据，今年4月至7 月，70大中城市新房价格平均环比涨幅分别为1.06%、0.86%、0.73%、0.72%，与5月和6月相比，7月的收窄幅度已明显减小。

　　中原地产首席分析师张大伟还指出，由于房企在前7月普遍录得较好的销售业绩，因此下半年可能有非常强烈的涨价需求。

　　这些因素都决定了，即使市场降温，房价增速也不会出现过快地收窄。且近期福州、武汉、南宁接连出现的高价地也表明，随着一批“强二线城市”从严调控，资本正在向其他的二线城市外溢，并可能推动这些城市的房价上涨。

　　而那些经济不振、供应过剩的城市，则会继续被资本遗忘，从而加剧市场的分化效应。根据统计局的数据，在7月新房价格环比下降的16个城市中，以三线城市为主，其中有6个位于东北三省，6个位于中西部地区。